Für die Immobilienleitung
Sie unterschreiben für die Quadratmeter. Die Zahl darunter ist meist eine Schätzung.
Ein Mietvertragstermin kommt mit einem Datum, und das Briefing danach entsteht aus Kopfzahl, einer Sharing-Quote und dem, was das letzte Projekt verwendet hat. Es ist das Dokument mit der dünnsten Faktenlage in der ganzen Kette, und alles danach — die Suche, der Entwurf, die Ausschreibung — erbt seine Fehler. Gemessene Nutzung, klassifiziert nach Aktivität und je Raumtyp bepreist, ist die Fassung dieses Briefings, unter die Sie Ihren Namen setzen können.
Woran Sie gemessen werden, und was die Evidenz damit zu tun hat
Eine Immobilienleitung wird an drei Dingen gemessen, ein Jahr nach der Entscheidung, wenn das Argument, das sie hervorgebracht hat, vergessen ist.
Kosten je Quadratmeter, und wie viele davon
Der Mietsatz wird verhandelt; die Menge wird angenommen. Die meisten Portfolios tragen Fläche, die für eine Kopfzahl und ein Arbeitsmuster dimensioniert wurde, die es nicht mehr gibt. Gemessene Nutzung ist die einzige Zahl, die beides trennt.
Ob die Fläche funktioniert, sobald sie gebaut ist
Ein Ausbau, der dienstags voll und freitags leer ist, oder voller Menschen, die einen Raum suchen, ist ein falsches Briefing — kein falscher Entwurf. Der Aktivitätsmix ist das, woraus das Programm hätte geschrieben werden müssen.
Ob die Entscheidung die Geschäftsführung übersteht
Eine Flächenabgabe oder eine Verlängerung, die mit einer Vergleichszahl und einer gemessenen Ausgangslage ankommt, wird genehmigt. Eine, die mit einer Quote ankommt, wird vertagt, und eine vertagte Mietentscheidung ist eine teure.
Was an den anderen Tischen gesagt wird
HR kommt mit einem Engagement-Wert und einer Hybridregelung, die nie am Gebäude geprüft wurde. Finanzen kommt mit Kosten je Kopf und einer Vorliebe für die kleinere Option. Sie kommen mit einem Kündigungstermin und einem Briefing aus Kopfzahl. Drei Funktionen, drei Definitionen desselben Gebäudes, und die Entscheidung trifft, wer die früheste Frist hat — meist Sie.
Ein Datensatz verändert die Sitzung. Gemessene Nutzung nach Aktivität, der Grund dahinter je Team, und jede Option zugleich auf Fläche, Kosten, Pendelweg und Bindung bepreist. Wenn das Briefing das trägt, bitten Sie HR und Finanzen nicht, der Quote zu vertrauen; Sie zeigen ihnen die Zahl, nach der sie gefragt hätten.
Wie es abläuft, von Ihrem Platz aus
Ein Mietvertragstermin, eine Fusion, eine Etage, die nicht stimmt
Irgendetwas erzwingt die Frage — meist ein Datum im Mietvertrag, gelegentlich eine Beschwerde, die nicht verstummt. Sie hören es zuerst. Das Einzige, was sich in der ersten Woche lohnt, ist zu prüfen, ob bereits eine gemessene Ausgangslage vorliegt.
Klären, ob sich überhaupt etwas ändern muss
Ein Quick Scan der aktuellen Belegung und Aktivität, bevor jemand einen Entwurf beauftragt. Manche dieser Projekte sollten nicht stattfinden, und das in Woche zwei zu erfahren ist günstiger als in Monat acht.
Die Messung, aus der das Briefing geschrieben wird
Occupancy liefert die gemessene Nutzung, klassifiziert nach Aktivität und gesetzt gegen den Benchmark. Dynamics liefert den Grund dahinter, je Team. Zusammen sind sie die Evidenz, die dem Briefing gefehlt hat — und die Antwort auf „Woher wissen Sie das?“.
Ein Nutzerbedarfsprogramm, das ein Anbieter kalkulieren kann
Taxonomy macht aus dem gemessenen Mix ein Flächenprogramm: über neunzig Raumtypen, jeder mit Fläche, Abschließbarkeit, Ausstattung und Kosten, dazu ein Business Case mit Szenarien. Das beseitigt die Handübersetzung zwischen Strategie und Ausschreibung, an der die meisten Briefings abdriften.
Planen auf einem Mix, der bereits kalkuliert ist
Ihr Berater, Ihr Architekturbüro und Ihr Bauunternehmen führen diese Phase. Der Unterschied: Die Kalkulation lief, während der Mix noch gewählt wurde, statt nach Rücklauf der Ausschreibung — dem häufigsten Grund, warum ein Entwurf wieder aufgemacht wird.
Eine Post-Occupancy-Evaluation mit Vergleichsmaßstab
Zwölf Monate später wird die Fläche erneut gemessen, gegen die ursprüngliche Ausgangslage und das erklärte Ziel. Booking hält dazwischen ein laufendes Bedarfssignal, damit der nächste Mietvertragstermin mit einer Zahl beginnt statt mit der Suche nach einer.
Wo die Produkte Ihre Arbeit berühren
Dieselben sechs Produkte, die jede Rolle sieht. Für die Immobilienseite leisten drei die Arbeit des Briefings, drei halten es ehrlich.
Occupancy
Die Ausgangslage. Wie die Fläche tatsächlich genutzt wird, nach Aktivität und Raumtyp, nach einer seit 2001 angewendeten Methodik und einem Benchmark von mehr als sechzig Millionen Datenpunkten. Beobachtung, Sensorik oder WLAN — je Gebäude gewählt, mit einer Datenschutzposition, die vereinbart ist, bevor etwas installiert wird.
WeiterlesenEntscheidenTaxonomy
Das Briefing. Gemessene Aktivität wird zum Nutzerbedarfsprogramm mit Fläche und Kosten je Raumtyp, modellierten Sharing-Quoten und Szenarien, die ein Gremium vergleichen kann. Auf diesem Dokument laufen Suche und Ausschreibung.
WeiterlesenMessenDynamics
Warum die Nutzung so aussieht, wie sie aussieht, Team für Team, und was Menschen vom Ort brauchen. Der Unterschied zwischen einer Etage, die leer ist, weil niemand sie braucht, und einer, die leer ist, weil sie nicht funktioniert.
WeiterlesenEntscheidenBalance
Die Hybridregelung, am Gebäude bepreist. Jede Option, die HR erwägt, trägt ihre Flächenfolge, sodass Regelung und Portfolio zusammen entschieden werden statt nacheinander.
WeiterlesenAktuell haltenBooking
Gebucht gegen genutzt, laufend. Das Bedarfssignal, das Ihnen sagt, dass die Ausgangslage altert, bevor der nächste Mietvertragstermin es tut.
WeiterlesenAktuell haltenEntry Pass
Vor allem das Produkt von HR — aber es ist das, was die Gemessenen zurückbekommen, und der Grund, warum die zweite Messung denselben Rücklauf erreicht wie die erste.
WeiterlesenWarum Berater, Betriebsrat und Geschäftsführung alle damit arbeiten können
Eine Methodik, älter als der Anbieter
Die Belegungsmethodik wurde 1998 beauftragt und wird seit 2001 durchgehend angewendet. Ihr Berater kann prüfen, was sie misst und was nicht; der Prüfer, der fragt, wie die Ausgangslage entstand, ebenso.
Aggregation zuerst, von der Anlage her
Nutzung wird je Fläche, Team und Standort berichtet, nie je Person. Die Datenschutzposition wird mit dem Betriebsrat als Teil der Methodenwahl vereinbart, nicht nachverhandelt, wenn die Sensoren schon hängen.
Ein Flächenmodell, welcher Datenstrom auch immer
Sensor-, WLAN- und Buchungssignale werden gegen eine Definition einer Fläche abgeglichen. Genau dort zerfallen Multi-Vendor-Installationen üblicherweise; das Briefing danach sollte es nicht.
Vor der Sitzung lesen
Verlängern, verkleinern oder umziehen?
Die Entscheidung, der diese Seite dient: was ein Mietvertragstermin gemessen braucht, und in welcher Reihenfolge.
Wie viel Bürofläche brauchen wir?
Belegt ist nicht genutzt. Der Unterschied ist das Briefing.
Im jetzigen Büro bleiben oder an einen neuen Standort ziehen?
Ein Fallbeispiel: 13.500 m² angenommen, 10.000 gemessen, und 1,2 Mio. $ im Jahr durch die Entscheidung zu bleiben.
Die verschiedenen Wege, die Flächenbelegung im Büro zu messen
Beobachtung, WLAN, Sensorik, Computer Vision und Reservierungsdaten im Vergleich — was jede kostet und wo sie endet.
Was Immobilienleitungen zuerst fragen
Was ist Occupancy?
Occupancy misst, wie Büros tatsächlich genutzt werden: über Beobachtungsstudien, IoT-Sensoren oder WLAN-Triangulation. Es klassifiziert die Tätigkeit statt nur Anwesenheit zu erfassen, legt die Auslastung auf Ihre eigenen Grundrisse und berichtet auf einer Methode, damit dieses und nächstes Jahr vergleichbar sind.
Die Methode wurde 1998 im Auftrag des niederländischen Wirtschaftsministeriums entwickelt und seither an echten Gebäuden geprüft.
Wie wählen wir eine Methode?
Beginnen Sie bei der Entscheidung. Eine Mietentscheidung zu einem Gebäude ist eine kurze Beobachtungsstudie. Laufende Beobachtung eines Portfolios heißt Sensoren oder WLAN. Ein Nutzerbedarfsprogramm braucht Tätigkeitsklassifikation, und das kann Beobachtung am besten.
Budget, vorhandene Infrastruktur und das, was der Betriebsrat mitträgt, engen die Wahl meist weiter ein.
IoT-Sensoren oder WLAN?
Sie beantworten verschiedene Fragen. Sensoren liefern durchgehende Messungen auf Raumebene, dort wo sie hängen. WLAN-Analytik leitet Auslastung aus aggregierter Netzaktivität ab und liefert Muster auf Gebäude-, Etagen- und Zonenebene, ohne dass etwas installiert wird.
WLAN ist von der Anlage her aggregiert. Es ist kein Mittel, um zu sehen, was eine einzelne Person getan hat, und so stellen wir es auch nicht dar.
Was ist Taxonomy?
Taxonomy übersetzt gemessenes Verhalten in ein Flächenprogramm. Es enthält über neunzig Raumtypen, jeweils mit Fläche, Abschließbarkeit, Ausstattung und Kosten, und leitet den Mix daraus ab, wie Ihre Teams arbeiten — Personas zum Start, Dynamics- und Occupancy-Daten, wo Sie sie haben — statt aus einer Vorlage.
Ergebnis ist ein Dokument, das ein Anbieter bepreisen kann, und genau dort verlieren die meisten Projekte ihre Monate.
Wie lange dauert das?
Das hängt von den Gebäuden, der Methode und der Zahl der Teilnehmenden ab, deshalb veröffentlichen wir keine durchschnittliche Einführungsdauer. Was wir sagen können, ist die Form: Scoping in Wochen statt Monaten; eine Auslastungsrunde läuft über einen vorab vereinbarten Messzeitraum; Dynamics schließt, wenn das Antwortfenster schließt. Wir legen Termine im Angebot fest, je Projekt, und lassen uns lieber daran messen als an einem Durchschnitt.
Bringen Sie den Kündigungstermin mit
Zwanzig Minuten. Wir sagen Ihnen, ob für das Gebäude bereits eine Ausgangslage existiert, welche Methode dazu passt, was ein gemessenes Briefing vor Ablauf der Optionsfrist erfordert und was die Studie kosten würde.