Voor vastgoeddirecteuren
U tekent voor de vierkante meters. Het getal eronder is meestal een schatting.
Een huurmoment komt met een datum, en het programma van eisen dat volgt wordt opgebouwd uit het aantal medewerkers, een deelfactor en wat het vorige project ook alweer gebruikte. Het is het slechtst onderbouwde document in de keten, en alles erna — de zoektocht, het ontwerp, de aanbesteding — erft zijn fouten. Gemeten gebruik, geclassificeerd naar activiteit en geprijsd per ruimtetype, is de versie van dat programma waar u uw naam onder kunt zetten.
Waarop u wordt afgerekend, en wat het bewijs ermee te maken heeft
Een vastgoeddirecteur wordt op drie dingen beoordeeld, een jaar na het besluit, wanneer het argument dat het opleverde al is vergeten.
Kosten per vierkante meter, en hoeveel het er zijn
Het tarief wordt onderhandeld; de hoeveelheid wordt aangenomen. De meeste portefeuilles dragen ruimte mee die is gedimensioneerd op een bezetting en een werkpatroon die niet meer bestaan. Gemeten gebruik is het enige getal dat die twee uit elkaar haalt.
Of de ruimte werkt zodra ze is gebouwd
Een inrichting die op dinsdag vol staat en op vrijdag leeg, of vol met mensen die een ruimte zoeken, is een programma van eisen dat niet klopte — geen ontwerp dat niet klopte. De activiteitenmix is waaruit het programma geschreven had moeten worden.
Of het besluit de directie overleeft
Een afstoting of verlenging die met een vergelijkend cijfer en een gemeten nulmeting binnenkomt, wordt goedgekeurd. Een die met een kengetal binnenkomt, wordt uitgesteld, en een uitgesteld huurbesluit is een duur besluit.
Wat er aan de andere tafels wordt gezegd
HR komt met een engagementscore en een hybride beleid dat niet aan het gebouw is getoetst. Finance komt met kosten per medewerker en een voorkeur voor de kleinere optie. U komt met een huurdatum en een programma van eisen uit het aantal medewerkers. Drie functies, drie definities van hetzelfde gebouw, en het besluit wordt genomen door wie de vroegste deadline heeft — en dat bent meestal u.
Eén dataset verandert het overleg. Gemeten gebruik naar activiteit, de reden erachter per team, en elke optie tegelijk geprijsd op ruimte, kosten, reislast en behoud. Draagt het programma dat, dan vraagt u HR en finance niet op de deelfactor te vertrouwen; u laat ze het getal zien waar ze om gevraagd zouden hebben.
Hoe het loopt, gezien vanuit uw stoel
Een huurmoment, een fusie, een verdieping die niet klopt
Iets dwingt de vraag af — meestal een datum in het huurcontract, soms een klacht die niet weggaat. U hoort het als eerste. Het enige dat in de eerste week de moeite waard is, is nagaan of er al een gemeten nulmeting bestaat.
Vaststellen of er überhaupt iets moet veranderen
Een quick scan van de huidige bezetting en activiteit, voordat iemand een ontwerp opdraagt. Sommige van deze projecten horen niet door te gaan, en dat in week twee weten is goedkoper dan in maand acht.
De meting waaruit het programma van eisen wordt geschreven
Occupancy levert gemeten gebruik, geclassificeerd naar activiteit en afgezet tegen de benchmark. Dynamics levert de reden erachter, per team. Samen zijn ze het bewijs dat in het programma ontbrak — en het antwoord op ‘hoe weet u dat’.
Een programma van eisen waarop een leverancier kan offreren
Taxonomy zet de gemeten mix om in een ruimteprogramma: ruim negentig ruimtetypen, elk met oppervlakte, beslotenheid, uitrusting en kosten, en een businesscase met scenario's. Het haalt de handmatige vertaalslag tussen strategie en aanbesteding weg, precies waar de meeste programma's gaan schuiven.
Ontwerpen op een mix die al is doorgerekend
Uw adviseur, architect en aannemer leiden deze fase. Het verschil is dat de kosten zijn bepaald terwijl de mix nog werd gekozen, in plaats van nadat de aanbesteding terugkwam — de meest voorkomende reden dat een ontwerp opnieuw opengaat.
Een post-occupancy evaluatie die ergens mee vergelijkt
Twaalf maanden later wordt de ruimte opnieuw gemeten tegen de oorspronkelijke nulmeting en de gestelde doelstelling. Booking houdt tussendoor een doorlopend vraagsignaal draaiend, zodat het volgende huurmoment begint met een getal in plaats van met een zoektocht ernaar.
Waar de producten uw werk raken
Dezelfde zes producten die elke rol ziet. Voor vastgoed doen er drie het werk van het programma van eisen en houden er drie het eerlijk.
Occupancy
De nulmeting. Hoe de ruimte werkelijk wordt gebruikt, per activiteit en per ruimtetype, volgens een methodiek die sinds 2001 wordt toegepast en een benchmark van meer dan zestig miljoen datapunten. Observatie, sensoren of wifi — per gebouw gekozen, met de privacypositie afgesproken voordat er iets wordt geïnstalleerd.
Lees verderBeslissenTaxonomy
Het programma van eisen. Gemeten activiteit wordt een programma met oppervlakte en kosten per ruimtetype, gemodelleerde deelfactoren en scenario's die een directie kan vergelijken. Dit is het document waarop de zoektocht en de aanbesteding draaien.
Lees verderMetenDynamics
Waarom het gebruik eruitziet zoals het eruitziet, team voor team, en wat mensen van de plek nodig hebben. Het is het verschil tussen een verdieping die leeg is omdat niemand haar nodig heeft en een die leeg is omdat ze niet werkt.
Lees verderBeslissenBalance
Het hybride beleid, geprijsd op het gebouw. Elke optie die HR overweegt draagt haar ruimtegevolg, zodat beleid en portefeuille samen worden besloten in plaats van na elkaar.
Lees verderActueel houdenBooking
Geboekt tegenover gebruikt, doorlopend. Het vraagsignaal dat u vertelt dat de nulmeting veroudert voordat het volgende huurmoment dat doet.
Lees verderActueel houdenEntry Pass
Vooral het product van HR — maar het is wat de mensen die zijn gemeten terugkrijgen, en de reden dat de tweede meting dezelfde respons haalt als de eerste.
Lees verderWaarom een adviseur, een ondernemingsraad en een directie er allemaal mee kunnen werken
Een methodiek ouder dan de leverancier
De bezettingsmethodiek is in 1998 in opdracht ontwikkeld en wordt sinds 2001 onafgebroken toegepast. Uw adviseur kan nagaan wat zij meet en wat niet; de accountant die vraagt hoe de nulmeting tot stand kwam ook.
Aggregatie eerst, vanuit het ontwerp
Gebruik wordt gerapporteerd per ruimte, team en locatie, nooit per individu. De privacypositie wordt met de ondernemingsraad afgesproken als onderdeel van de methodekeuze, niet onderhandeld nadat de sensoren hangen.
Eén ruimtemodel, welke bron ook
Sensor-, wifi- en boekingssignalen worden herleid tot één definitie van een ruimte. Implementaties met meerdere leveranciers lopen doorgaans precies daar vast; het programma van eisen dat erop volgt hoort dat niet te doen.
Lezen vóór het overleg
Verlengen, verkleinen of verhuizen?
Het besluit waar deze pagina voor dient: wat een huurmoment gemeten wil hebben, en in welke volgorde.
Hebben wij zoveel ruimte nodig?
Bezet is niet hetzelfde als gebruikt. Het verschil is het programma van eisen.
Blijf ik in mijn huidige kantoor, of verhuis ik?
Een praktijkvoorbeeld: 13.500 m² aangenomen, 10.000 gemeten, en $1,2 mln per jaar door te blijven.
De verschillende manieren om bezetting te meten
Observatie, wifi, sensoren, computer vision en reserveringsdata vergeleken — wat elke methode kost en waar zij ophoudt.
Wat vastgoeddirecteuren als eerste vragen
Wat is Occupancy?
Occupancy meet hoe kantoren werkelijk worden gebruikt, via observatieonderzoek, IoT-sensoren of wifi-triangulatie. Het classificeert de activiteit in plaats van alleen aanwezigheid te registreren, projecteert de benutting op uw eigen plattegronden en rapporteert op één methode, zodat dit jaar en volgend jaar vergelijkbaar zijn.
De methode is in 1998 in opdracht van het ministerie van Economische Zaken ontwikkeld en sindsdien aan echte gebouwen getoetst.
Hoe kiezen we een methode?
Begin bij de beslissing. Een huurbeslissing over één gebouw is een korte observatiemeting. Doorlopend volgen van een portefeuille is sensoren of wifi. Een programma van eisen vraagt activiteitenclassificatie, en dat kan observatie het best.
Budget, bestaande infrastructuur en wat de ondernemingsraad accepteert, versmallen de keuze meestal verder.
IoT-sensoren of wifi?
Ze beantwoorden verschillende vragen. Sensoren geven doorlopende metingen op ruimteniveau, daar waar ze hangen. Wifi-analyse leidt benutting af uit geaggregeerde netwerkactiviteit en geeft patronen op gebouw-, verdieping- en zoneniveau zonder dat er iets geïnstalleerd hoeft te worden.
Wifi is per opzet geaggregeerd. Het is geen manier om te zien wat een individu deed, en zo presenteren wij het ook niet.
Wat is Taxonomy?
Taxonomy vertaalt gemeten gedrag naar een programma van eisen. Het bevat meer dan negentig ruimtetypen, elk met oppervlak, afsluitbaarheid, uitrusting en kosten, en leidt de mix af uit hoe uw teams werken — persona's om te beginnen, Dynamics- en Occupancy-data waar u die heeft — in plaats van uit een sjabloon.
De uitkomst is een document dat een leverancier kan prijzen, en daar verliezen de meeste werkplektrajecten hun maanden.
Hoe lang duurt het?
Het hangt af van de gebouwen, de methode en hoeveel mensen meedoen, dus wat we níét doen is een gemiddelde doorlooptijd publiceren. Wat we wel kunnen zeggen is de vorm: scoping in weken in plaats van maanden; een bezettingsronde loopt over een vooraf afgesproken meetperiode; Dynamics sluit wanneer het responsvenster sluit. We leggen data vast in het voorstel, per project, en worden daar liever op afgerekend dan op een gemiddelde.
Breng de huurdatum
Twintig minuten. Wij zeggen of er voor het gebouw al een nulmeting bestaat, welke methode erbij past, wat er nodig is om vóór de optiedatum een gemeten programma van eisen te hebben, en wat het onderzoek zou kosten.