Pour les directeurs immobiliers
Vous signez pour les mètres carrés. Le chiffre en dessous est le plus souvent une estimation.
Une échéance de bail arrive avec une date, et le cahier des charges qui suit se construit sur l'effectif, un ratio de partage et ce que le dernier projet a utilisé. C'est le document le moins étayé de la chaîne, et tout ce qui vient après, la recherche, la conception, l'appel d'offres, hérite de ses erreurs. L'usage mesuré, classé par activité et chiffré par type d'espace, c'est la version de ce cahier des charges que vous pouvez signer de votre nom.
Sur quoi vous êtes évalué, et ce que la preuve a à y voir
Un directeur immobilier est jugé sur trois choses, un an après la décision, quand l'argument qui l'a produite est oublié.
Le coût du mètre carré, et combien il y en a
Le loyer se négocie ; la quantité se suppose. La plupart des parcs portent des surfaces dimensionnées pour un effectif et un mode de travail qui n'existent plus. L'usage mesuré est le seul chiffre qui sépare les deux.
Si l'espace fonctionne une fois livré
Un aménagement plein le mardi et vide le vendredi, ou plein de gens qui cherchent une salle, c'est un cahier des charges qui était faux, pas une conception. Le mix d'activités est ce à partir de quoi le programme aurait dû être écrit.
Si la décision passe le comité de direction
Une cession ou un renouvellement qui arrive avec un chiffre comparatif et une référence mesurée est approuvé. Ce qui arrive avec un ratio est reporté, et une décision de bail reportée coûte cher.
Ce que disent les autres tables
Les RH arrivent avec un score d'engagement et une politique hybride qui n'a pas été testée sur le bâtiment. La finance arrive avec un coût par tête et une préférence pour l'option la plus petite. Vous arrivez avec une échéance de bail et un cahier des charges construit sur l'effectif. Trois directions, trois définitions du même bâtiment, et la décision revient à celui dont l'échéance est la plus proche, c'est-à-dire en général vous.
Un seul jeu de données change la réunion. L'usage mesuré par activité, la raison derrière par équipe, et chaque option chiffrée à la fois sur la surface, le coût, les trajets et la fidélisation. Quand le cahier des charges porte cela, vous ne demandez plus aux RH et à la finance de croire au ratio ; vous leur montrez le chiffre qu'elles auraient demandé.
Comment cela se déroule, vu de votre siège
Une échéance de bail, une fusion, un plateau qui ne va pas
Quelque chose impose la question, le plus souvent une date de bail, parfois une plainte qui ne passe pas. Vous l'apprenez en premier. La seule chose qui vaille la peine dès la première semaine est de vérifier s'il existe déjà une mesure de référence.
Déterminer s'il y a vraiment lieu de changer quelque chose
Un scan rapide de l'occupation et des activités actuelles, avant que quiconque ne commande une conception. Certains de ces projets ne devraient pas voir le jour, et le découvrir en deuxième semaine coûte moins cher qu'au huitième mois.
La mesure à partir de laquelle le cahier des charges sera écrit
Occupancy donne l'usage mesuré, classé par activité et rapporté au référentiel. Dynamics en donne la raison, par équipe. Ensemble, ils constituent la preuve qui manquait au cahier des charges, et la réponse à « comment le savez-vous ».
Un programme de besoins qu'un prestataire peut chiffrer
Taxonomy transforme le mix mesuré en programme d'espaces : plus de quatre-vingt-dix types d'espaces, chacun avec sa surface, son cloisonnement, ses équipements et son coût, et un business case avec scénarios. Cela supprime la traduction manuelle entre stratégie et appel d'offres, là où la plupart des cahiers des charges dérivent.
Concevoir à partir d'un mix déjà chiffré
Votre conseil, votre architecte et votre entreprise pilotent cette phase. La différence est que le chiffrage a eu lieu pendant le choix du mix, et non après le retour de l'appel d'offres, la raison la plus fréquente pour laquelle une conception est rouverte.
Une évaluation post-occupation qui se compare à quelque chose
Douze mois plus tard, l'espace est mesuré à nouveau par rapport à la référence initiale et à l'objectif annoncé. Booking maintient entre-temps un signal de demande en continu, pour que la prochaine échéance de bail commence par un chiffre et non par sa recherche.
Là où les produits touchent votre travail
Les mêmes six produits pour chaque fonction. Pour l'immobilier, trois font le travail du cahier des charges et trois le gardent honnête.
Occupancy
La référence. Comment l'espace est réellement utilisé, par activité et par type d'espace, selon une méthode appliquée depuis 2001 et un référentiel de plus de soixante millions de points de données. Observation, capteurs ou wifi, choisis par bâtiment, la position sur la vie privée étant arrêtée avant toute installation.
Lire la suiteDéciderTaxonomy
Le cahier des charges. L'activité mesurée devient un programme de besoins avec surface et coût par type d'espace, ratios de partage modélisés, et des scénarios qu'un comité de direction peut comparer. C'est le document sur lequel la recherche et l'appel d'offres sont menés.
Lire la suiteMesurerDynamics
Pourquoi l'usage est ce qu'il est, équipe par équipe, et ce que les collaborateurs attendent du lieu. C'est la différence entre un plateau vide parce que personne n'en a besoin et un plateau vide parce qu'il ne fonctionne pas.
Lire la suiteDéciderBalance
La politique hybride, chiffrée sur le bâtiment. Chaque option que les RH envisagent porte sa conséquence en surface, pour que la politique et le parc soient décidés ensemble plutôt qu'à la suite.
Lire la suiteMaintenirBooking
Réservé contre utilisé, en continu. Le signal de demande qui vous dit que la référence vieillit avant que la prochaine échéance de bail ne le fasse.
Lire la suiteMaintenirEntry Pass
Surtout le produit des RH, mais c'est ce que reçoivent en retour ceux qui ont été mesurés, et la raison pour laquelle la deuxième mesure obtient le même taux de réponse que la première.
Lire la suitePourquoi un conseil, un CSE et un comité de direction peuvent tous travailler dessus
Une méthode plus ancienne que le fournisseur
La méthode de mesure d'occupation a été commandée en 1998 et appliquée sans interruption depuis 2001. Votre conseil peut vérifier ce qu'elle mesure et ce qu'elle ne mesure pas ; l'auditeur qui demande comment la référence a été produite aussi.
L'agrégation d'abord, par conception
L'usage est restitué par espace, par équipe et par site, jamais par personne. La position sur la vie privée est arrêtée avec le CSE dans le cadre du choix de la méthode, et non négociée une fois les capteurs posés.
Un seul modèle d'espace, quelle que soit la source
Les signaux des capteurs, du wifi et des réservations se réconcilient sur une seule définition de l'espace. Les déploiements multi-fournisseurs se défont en général exactement à cet endroit ; le cahier des charges qui suit ne devrait pas.
À lire avant la réunion
Réduire la surface ou renouveler le bail ?
La décision que cette page sert : ce qu'une échéance de bail exige de mesurer, et dans quel ordre.
De quelle surface de bureaux avons-nous besoin ?
Occupé ne veut pas dire utilisé. La différence, c'est le cahier des charges.
Rester dans mes bureaux actuels ou déménager ?
Un cas client : 13 500 m² supposés, 10 000 mesurés, et 1,2 M$ par an pour avoir décidé de rester.
Les différentes façons de mesurer l'occupation
Observation, wifi, capteurs, vision par ordinateur et données de réservation comparés : ce que chacune coûte et où elle s'arrête.
Ce que les directeurs immobiliers demandent en premier
Qu'est-ce qu'Occupancy ?
Occupancy mesure l'usage réel des bureaux, par études d'observation, capteurs IoT ou triangulation Wi-Fi. Il classe l'activité au lieu de n'enregistrer qu'une présence, projette l'utilisation sur vos propres plans et restitue sur une seule méthode, pour que cette année et la suivante soient comparables.
La méthode a été commandée en 1998 par le ministère néerlandais de l'Économie et éprouvée sur des bâtiments réels depuis.
Comment choisir une méthode ?
Partez de la décision. Une décision de bail sur un immeuble, c'est une courte étude d'observation. Un suivi continu d'un portefeuille, ce sont des capteurs ou le Wi-Fi. Un programme de besoins réclame la classification des activités, et l'observation la fait le mieux.
Le budget, l'infrastructure existante et ce que le comité social acceptera resserrent en général encore le choix.
Capteurs IoT ou Wi-Fi ?
Ils répondent à des questions différentes. Les capteurs donnent des relevés continus au niveau de l'espace, là où ils sont posés. L'analytique Wi-Fi déduit l'utilisation d'une activité réseau agrégée et donne des motifs par bâtiment, étage et zone sans rien installer.
Le Wi-Fi est agrégé par construction. Ce n'est pas un moyen de voir ce qu'a fait une personne, et nous ne le présentons pas ainsi.
Qu'est-ce que Taxonomy ?
Taxonomy traduit des comportements mesurés en programme de besoins. Il contient plus de quatre-vingt-dix types d'espaces, chacun avec surface, fermeture, équipement et coût, et déduit le mélange de la façon dont vos équipes travaillent — des personas pour commencer, les données Dynamics et Occupancy quand vous en disposez — plutôt que d'un modèle type.
Le résultat est un document qu'un prestataire peut chiffrer, et c'est là que la plupart des projets perdent des mois.
Combien de temps cela prend-il ?
Cela dépend des bâtiments, de la méthode et du nombre de participants : nous ne publions donc pas de durée moyenne de mise en œuvre. Ce que nous pouvons dire, c'est la forme : cadrage en semaines et non en mois ; une campagne d'occupation se déroule sur une période de mesure convenue à l'avance ; Dynamics se clôt à la fermeture de la fenêtre de réponse. Nous engageons des dates dans la proposition, projet par projet, et préférons être tenus à celles-là plutôt qu'à une moyenne.
Apportez la date du bail
Vingt minutes. Nous vous dirons s'il existe déjà une référence pour le bâtiment, quelle méthode lui convient, ce qu'il faut pour disposer d'un cahier des charges mesuré avant la date d'option, et ce que coûterait l'étude.